A atividade imobiliária da empresa deixou de justificar a cobrança de ITBI na integralização de imóveis ao capital social. O Supremo Tribunal Federal chegou a essa conclusão ao encerrar, em 19 de outubro de 2026, o julgamento do Tema 1.348. Para holdings patrimoniais e empresas do setor, a decisão permite revisar cobranças e avaliar a recuperação de valores pagos.
O Tribunal, porém, manteve o limite relacionado ao capital social, definido no Tema 796. A diferença entre o valor do imóvel e o montante destinado à integralização pode concentrar as próximas discussões com as prefeituras.
O que mudou com o julgamento do STF
A controvérsia envolvia empresas que recebiam imóveis para integralizar seu capital e exerciam, como atividade preponderante, a compra e venda ou a locação de bens imobiliários. Os municípios usavam essa atividade como fundamento para exigir o imposto.
No RE 1.495.108, o STF reconheceu que a imunidade nessa operação independe da atividade preponderante da pessoa jurídica. A decisão também alcança empresas imobiliárias e holdings que recebem imóveis para formar ou aumentar seu capital. O entendimento se limita à integralização. As empresas devem analisar separadamente outras formas de transferência.
Quem pagou ITBI pode pedir restituição
Quem recolheu o imposto porque a prefeitura afastou a imunidade em razão da atividade imobiliária tem fundamento para avaliar um pedido de restituição. É preciso identificar o motivo da cobrança e qual parcela da transferência a empresa destinou efetivamente ao capital social.
O Código Tributário Nacional prevê a restituição de tributo indevido. Em regra, o contribuinte tem cinco anos, contados do pagamento, para requerê-la. O julgamento do STF não reinicia esse prazo nem permite recuperar valores cuja pretensão já prescreveu.
Para pedir a devolução pela via administrativa ou judicial adequada, a empresa precisa demonstrar que recolheu o imposto indevidamente. Também deve examinar os comprovantes de pagamento, os atos societários, o processo municipal e eventuais decisões judiciais anteriores sobre a operação.
Até 22 de outubro de 2026, o resultado divulgado não registrava modulação de efeitos. Por isso, as empresas podem avaliar a recuperação de pagamentos anteriores, respeitando os prazos e as particularidades de cada caso. Também precisam acompanhar eventuais recursos e decisões posteriores.
A diferença de valores pode levar a novas cobranças
No Tema 796, o STF limitou a imunidade ao valor que a empresa destina à integralização do capital social. O caso envolvia uma parcela excedente dos imóveis transferidos, que entrou como reserva de capital. A tese afasta a imunidade sobre o valor que ultrapassa o capital a integralizar.
A discussão fica mais complexa quando a empresa destina todo o valor declarado do imóvel ao capital, mas a prefeitura avalia o bem por um valor maior. Imagine que uma empresa integralize um imóvel por R$ 500 mil e converta todo esse montante em quotas. O município, porém, avalia o imóvel em R$ 1,2 milhão. Nesse cenário, a prefeitura poderia cobrar ITBI sobre a diferença de R$ 700 mil.
O município poderia argumentar que a imunidade alcança apenas os R$ 500 mil destinados ao capital e usar a avaliação fiscal para calcular o excedente. Já o contribuinte pode sustentar que a diferença de avaliação não representa patrimônio que a empresa destinou para fora do capital social. Essa discussão exige interpretar o alcance do Tema 796. O Tema 1.348 não resolveu automaticamente a questão em favor do contribuinte.
A legislação permite que pessoas físicas integralizem bens pelo valor que consta na declaração de imposto de renda ou pelo valor de mercado. O art. 23 da Lei nº 9.249/1995 prevê essa opção e disciplina os efeitos federais da transferência, mas não define, por si só, como os municípios devem tratar o ITBI. Ainda assim, a escolha do custo declarado não comprova, por si só, uma irregularidade.
É possível que os municípios concentrem novas cobranças na avaliação dos imóveis e na apuração de supostos excedentes. A legalidade de cada exigência dependerá do fundamento e dos procedimentos que a prefeitura adotar.
O que conferir antes de pagar ou pedir a devolução
Nas operações já realizadas, a empresa deve começar a revisão pelo motivo da cobrança e pelo prazo disponível para pedir a restituição.
Nas próximas integralizações, o contrato social, os registros contábeis e os documentos dos imóveis precisam indicar com clareza os valores e a destinação deles.
O STF também preservou a possibilidade de os fiscos comprovarem simulação ou fraude à lei. Para afastar a imunidade, o fisco precisa apresentar elementos concretos. A simples constituição de uma holding ou o exercício de atividade imobiliária não bastam.
Sua empresa recolheu ITBI na integralização de imóveis ou recebeu uma cobrança sobre a diferença de avaliação? O Miró Neto Advogados pode analisar os documentos da operação, avaliar a exigência municipal e verificar a possibilidade de restituição.
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Fontes
[1] STF, Tema 1.348, RE 1.495.108, resultado do julgamento e andamento processual.
[2] Código Tributário Nacional, arts. 165 e 168.
[3] STF, Tema 796, RE 796.376, síntese oficial do julgamento.
[4] Lei nº 9.249/1995, art. 23.
